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不動産投資家の新たな大敵「40代お一人様」の自然死

40歳お一人様に「死後事務委任契約」は切り出せるか

 まず、事後処理を完全に行わなけれなばならないが、これが厄介でスンナリとはいかない。図で示すと次のように簡単なものだが、問題が複雑に絡み合う。


自然死 ⇒ 特集清掃業者による処理 ⇒ 新規入居者募集開始
      法的な処理
      遺留品の整理など

 「賃借契約は相続によって続行し、また、原状回復義務もあります」と前出の弁護士。つまり、遺族が権利を引き継いだならば、そのまま物件の残り契約期間の家賃を支払いつつ、原状回復費用も出してもらう、ということになる。ただし、これは法律の観点からの話で、「相続放棄すれば支払いの義務は生じませんし、実際の現場では、なかなか言い出せないオーナーさんもいるようです」(同)という。

 相続放棄が決まれば、オーナー側にとってはキツい。事後処理は、弁護士を「相続財産管理人」として設定し、100万円ほどの費用が発生することになる。それがなければ、事後処理はすべて自分で行うことになり、応分の負担を背負うことになる。
 
 そうした事態を防ぐための事前の対策として、「死後事務委任契約」がある。これは、入居者が仮に自然死などで亡くなった後の事務的な処理を司法書士に一任するという内容の契約を指す。万が一に自然死したとしても、事後処理を委任できるという点で心強い。

 ただし、今回の特集のテーマでもある、3、40代の自然死に対して、ほとんど意味はないと言わざるを得ない。というのも、空室が増加している中で、毎月の収入が見込める働き盛りの世代の入居者はありがたい限り。仮に40歳の独身会社員男性の入居希望者がいたとすると、未婚のままであれば、そのまま長期間にわたって入居してくれる可能性のある「上顧客」になる可能性がある。その人を前にして「入居契約を前にして、まさか30歳や40歳の人に、死んだ後の事務処理の話を切り出せるはずがない」(都内の不動産投資家)という。

 いずれにせよ、どのような解決の道筋をたどったとしても、その部屋は通称「事故物件」と呼ばれるようになる。そして、新規入居者募集にも影響を与える。
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