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不動産投資で賠償金1億円も、旧耐震基準は本当に危険か?【阪神淡路大震災】

 6434人が亡くなった阪神淡路大震災の発生から今年で、19回目の1月17日を迎えた。多くの建物や家屋が倒壊したことで、建物の旧耐震基準と新耐震基準が注目されるきっかけとなった。旧耐震基準の物件が多く倒壊しており、中には1億円の損害賠償を支払うことになった例も出た。不動産投資家
の最大のリスクである災害で、不幸なことにならないためにも、この1月17日を機に、不動産投資家はもう一度、教訓を思い出してもいいだろう。

 耐震基準だが、結論としては旧耐震基準だからダメで、新耐震基準だから大丈夫とは言い切れないというのが、不動産投資家や不動産業者の言い分だ。もちろん、それは正しいだろう。


        施行年   耐久震度

 旧耐震基準 昭和56年以前 震度5強、

 新耐震基準 昭和57年以降 震度6強

 二つを比べた場合には一般的に新耐震基準の方が、強度が高いということができる。ただし、これが唯一の絶対的な尺度
ということではない。

 ある業界関係者は「旧耐震基準だから、すべてダメというわけではありません。最低レベルの基準が一定していないというだけで、しっかりした不動産も実はあります」と話すほどだ。

 阪神淡路大震災では、倒壊した収益物件や家屋は、文化住宅などの旧耐震基準のものが多かった。以下は、阪神淡路大震災と東日本大震災の住宅や不動産の被害の状況だ。


◆阪神淡路大震災(関西圏)

        大破  中破  小破   軽微・損傷無

昭和47~56年  2.32% 2.71% 8.72%  86.25%

昭和57年~   0.32% 1.33% 5.61%  92.74%

◆東日本大震災(東北6県+関東1都6県)

        大破  中破  小破   軽微・損傷無

昭和47~56年  0%  0.13%  2.71%  97.16%

昭和57年~   0%  0.09%  2.52%  97.39%
(高層住宅管理業協会調べ)

 阪神淡路では、旧耐震基準で比較的に大きな被害が出ていることがわかる。
ここでは示していないが、特に昭和46年以前ではこれよりも大きな被害が出ている。
これを契機に、旧耐震基準の物件の補強が進んでいったという背景もある。 

 さて万が一の場合に、「想定外」の言い訳で逃げ切ることができるかだが、それは無理なようだ。
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