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地価上昇8割、代官山、中目黒でも1億円超の物件動く

 国土交通省が発表した「地価LOOKレポート」(2013年第4四半期)で、不動産の地価上昇の地区が、全体の8割以上となったことがわかった。

 このレポートは主要都市の地価動向を反映したもので、調査の対象地区は東京圏65、大阪圏39、名古屋圏14、地方中心都市32地区の合計150地区。

 今回の調査期間(昨年10月~今年1月1日)では、上昇が122で、前回の107を上回った。下落は6にとどまっており、上昇は7割を超えた。

 国交省は「上昇地区が全体の8割を超えたのは、金融緩和等を背景とした不動産投資意欲の高まりにより、特に三大都市圏を中心とした商業系地区において上昇に転じた地区が多く見られたほか、住宅系地区についても前回に引続き上昇が継続していることによる」としており、今後についても「上昇基調の継続が見られる」としている。

 東京圏では、上昇幅が大きかったのが中央区銀座の商業地。銀座は優良物件を中心に需要が競合しており、外国人観光客の増加で新規の開発も進んでいる。

 また、今期プラスに転じているのは、立川市の住宅地、大田区蒲田の商業地。横ばいだったのが、新宿区の歌舞伎町の商業地、立川の商業地。新宿は三丁目で東京メトロ副都心線と、東急東横線との相互運転の乗り入れ効果が見られ強含み。しかし、歌舞伎町は低迷しており、再開発後の方向性を見出すことができず様子見が続いているという。

 一方で、八王子市の商業地は下落。百貨店撤退の影響が続き、駅ビル改修も効果は限定的と見られている。都心部の主な区の概況は次のとおり。

◆千代田区
 投資用マンションは賃料水準は上昇していないが、取引価格は上昇。比較的に高値でも成約する傾向がある。消費増税で景気腰折れの可能性もあるが、現在の経済環境が続けが地価はやや上昇と予測できる。

◆中央区
 売り主側に先高観があり、売り物件の供給は様子見が続く。新築マンションの在庫がない状態。五輪開催が決まり一時的に市況がやや過熱したが、3カ月をすぎてやや落ち着いてきた。7000万円を超える高価格帯の物件は動きが鈍い。

◆港区
 南青山は、外資系企業の関係社員はまだ戻ってきていないが、アジアの富裕層に人気。東京五輪に向けて価格は上がると考えてキャピタルゲイン狙いでセカンドハウスとして保有し、場合によっては貸すようだ。高輪は中古マンションの新規の売り物件の売れるスピードが早く、仮に高く設定しても1~2週間で売れる。

◆渋谷区
 代官山は国内外の富裕層による高額対の動きが活発で、取引価格も上昇している。分譲マンションは1億円を超える物件でもすぐに成約している。投資用不動産で事業用・居住用ともに、相続対策の取引が多い。古くても形状の良い物件が好まれている。期待を込めた強気の価格設定となっており、売り渋りも見られ、売り手主導の相場に。

◆文京区
 学区の善し悪しで人気が左右される傾向にあるが、新築分譲マンションで坪単価350万円の物件が即日完売するなど、新築中古ともに好調が続く。特に人気学区は今後も引き合いが見込まれる。

◆品川・目黒
 品川は五輪開催決定から、マンション需要増加。タワーマンション、一戸建てともに人気。目黒は中目黒でタワー、戸建ともに人気で1億円、2億円の物件も動いている。また、収益物件に関しては、東南アジアの個人投資家からの引き合いが増加しているが、成約にはいたっていないという。
不動産

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