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六本木ヒルズもダメ? 「タワーマンション節税」の罠

 相続税対策の富裕層や投資目的の外国人たちが買い進めているタワーマンション。昨今の東京の新築マンション相場をリードしてきた存在だが、相続税対策のために買い求める富裕層は注意が必要だ。かつては知る人ぞ知る節税方法だったこの方法も、実は過去には失敗例もあり、天国から地獄に突き落とされることもある。国税庁が見るポイント、さらには突っ込みが入りやすい物件の条件も見ておく。

バブル以前から存在する古い手法

 タワーマンションとは具体的には20階建て以上の物件のことを指す。存在自体はバブル期の1989年に中央区に建設された、「大川端リバーシティ21・リバーポイントタワー」をはじめ、それ以前からも存在する。節税方法としてはここ数年間で話題になっているが、実はそれほど新しいものではないのだ。

 現在はタワーマンション全盛である。直近と今後の建設計画は首都圏だけで見ても、相当数に上る。以下は不動産経済研究所が発表している年次計画数だ。
     棟数 戸数
2007年  74 23313
2008年  59 21075
2009年  52 19139
2010年  38 11710
2011年  24  8312
2012年  38  8874
2013年  39 11208
2014年  37 10236
2015年  44 15811
2016年  28 14036
2017年  23 12089

 今後も世に出る棟・戸数はかなりの数に上るため、相続税対策にタワーマンション節税を行う富裕層は多く出てくるものと思われる。さて、なぜ、相続に有効かと言われる点だが、取引価格は高層階になればなるほど高額だが、相続税としての評価額は一律であるために、相続評価額にギャップが生まれる。例えば次のような例だ。

 Aマンション    分譲価格  相続税評価額
5階 70平方メートル 6000万円  1500万円
40階 70平方メートル8000万円  1500万円

 40階の部屋を購入した方が手持ち資産(特に現金)の圧縮ができる上に、相続税評価も抑さえることができているために、事情を知る税理士や富裕層はすでに利用していた。しかし、メディアにも徐々に取り上げられるようになり、さらには、相続税を含めた税制改正が行われるタイミングも重なったことで、タワーマンションの特に高層階は売れに売れた。

 理論的には8割程度の相続評価圧縮効果が見込まれ、これほど有効な対策は他にはなかなか見つからない。では、本当にこれで万全なのだろうか?
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