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「沖縄軍用地」最強の不動産投資 元本保証で年利3%、税率軽減、管理要らず

 沖縄軍用地について、作家の百田尚樹氏が自民党の若手議員による勉強会で、地主たちの年収が高く、六本木ヒルズに住んでいるとの発言をしたとされるが、基地用地問題で本土ではあまり知られていないが、他方で軍用地投資が存在している。地元企業の沖縄土地住宅会長の竹野一郎氏は、基地の賃料で年間約20億円とも言われる。国が保証するという確実な投資先として、リーマンショック後から一般にも知られるようになり人気化している。しかし、同時に基地立地県への補てんという意味合いもあり、投資に対しては批判の声もある。

◆防衛省から総額990億円◆
 沖縄県の軍用地面積は約231万平方キロメートルで、沖縄本島の面積10%程度を占める。日本の安全保障上の要地という点も考慮されてか、値下がりは過去にも少なく、軍用地料の支払い総額は、昭和47年には123億円だったが、今年平成27年度(2015年度)には総額986億円に上っている。

 ちなみに軍用地料の支払い総額の推移を見てみると次のようになる。数字は沖縄県企画部統計課「県民経済計算」より抜粋した。

昭和47年 123億円
昭和50年 260億円
昭和55年 311億円
昭和60年 383億円
平成元年 427億円
平成5年  551億円
平成10年 682億円
平成15年 766億円
平成20年 784億円
平成21年 791億円
平成22年 793億円
平成23年 798億円
平成24年 811億円
※自衛隊関連をのぞく

 5年ごとに抜き出したが、ほぼ一貫して右肩上がりだということがわかる。ちなみに、沖縄でも有数の実業家・竹野一郎氏は、嘉手納基地の敷地内に110万坪の土地を所有しているともされており、賃料が年間で約20億円とも言われる。もしも、これらの数字だけを見れば、百田氏の言葉どおり「基地富裕層」が存在することも事実だろうが、そうとばかりは言い切ることはできない。

 「一般社団法人 沖縄県軍用地等地主会連合会」が今年3月に公表した報告書「軍用地料が沖縄県経済へ及ぼす経済効果調査」によると、軍用地料の経済効果は1647億円、県内の地主に支払われた分が877億円だという。

 有効回答者数656人。年齢的には70歳以上が316人(48.2%)、60歳代が195人(29.7%)で、60歳以上が77.9%と大部分を占めた。最も多い職業も無職で415人と圧倒的だった。では肝心の一人あたりではどれくらいの軍用地料を受け取っているかだが、300万円未満が多い。割合としては、66.4%を占めている。逆に1000万円以上は7.2%だった。

 その使途は、生活費、納税資金が多かった。相続税と答えた人も32人おり、高齢所有者が多いために今後もその数は増え続けていくことになるだろう。

沖縄軍用地
 同地主会連合会は23の地主会が所属し、地主数は約4万2000人に上る。軍用地料の階層としては次のようになる。
300万円未満 81%
300~500万円未満 9%
500~1000万円未満 6.9%
1000万円以上   3.1%

 1000万円以上の割合は実数の方が少なく、実際には3.1%であることがわかる。また、平均支出額は特に1000万円以上になると納税額がも大きくなっており、竹野氏のようなかなりの大地主も含まれているようだ。

◆元本保証、年利3%、税減額・・・◆

沖縄軍用地
嘉手納基地
 ある意味で沖縄経済の一面を物語っているのだが、こうした軍用地の所有者がすべてが豊かというわけではないことがわかるが、リーマンショック後には手堅い現物資産として注目され始めた。株式市場が壊滅的なダメージを受けた後で、日本政府が2~3%をほぼ保証し、しかも毎年、用地料総額がほぼ上昇するという投資対象は他にはなかったからだ。返還されるまでは、文字通り元本保証だ。

 他にもメリットが多く、銀行の担保力も高く、地元の銀行には地主向けの優遇ローンがあるほど。また、固定資産税は、国の借地権付きのため、土地の評価額は相対的に普通の土地と比べても安くなる。おまけに管理を国が行うことになるために、管理費用や手間はいっさい要らない。

 日本国債以上の手堅さに加えて利回りも良いこんな投資対象を放っておくわけがなく、沖縄県内の新聞紙上には、軍用地の売買に関する多数の広告が出稿されているのだ。ただ、流通量が少なく市場には出回らないことが多い完全な売り手市場ではあるのだが。

 そうした広告には必ず取引倍率が記されているが、これが軍用地不動産の需要を測る指標として重視されており、取引現場においても、実際の価格の計算の公式にあてはめる数字でもある。

年間地代●●万円 × 取引倍率●●倍 = 取引価格●●万円

 返還の確率が低く担保評価も高い最高ランクのもので、一般には30倍以上になるようだ。海邦総研のレポート「駐留米軍用地取引の現状」では、平均取引倍率(2012年1月時点)を示しており、それは次のようになる。

普天間飛行場  27倍
嘉手納飛行場  35倍
キャンプ端慶覧 28倍
キャンプ桑江  30倍
牧港補給地区  33倍
那覇港湾施設  30倍
ホワイトビーチ地区 28倍

 また、最近の取引形態について「ある程度のまとまった現金を確保しうる社会的地位にある若手や中高年に、県内の不動産業者は注目しているのだともいう。こうした顧客は在職予定期間を決めてローンを組み、軍用地購入式を現金で取りまとめ、毎年、国から支払われる軍用地料をローン返済に充てる中長期プランを計画実行しているようだ」とも分析している。

 ごく普通の不動産投資とまったく同じように取引が行われていることを示すものでもある。
ただ、実は上記に示したような点以外にも魅力はある。それは、跡地利用特別措置法の存在だ。これは、返還・整理後に実際に収益が上がるまでの期間は国が保証するもので、返還が決まってすぐに軍用地料のキャッシュインがなくならずそのまま継続されるという猶予付きでもあるからだ。そうしたこともあって、所有を続けたい所有者がほとんどで、出物はごく少なく、常に需要が供給を上回っている状態が形成されている。

 そのため、最近では、一部の報道では、中国資本も入っているとされている。利にあざとい中国人のことだけに、仮にそうだとしてもまったく不思議ではない。

 安全保障という国の根幹を成す事業のために削減が難しいために支払いが行われているが、それは、基地立地県に対しての負担への補てんという意味合いが強いため、歴史背景なども考え合わせれば、やはり県外者による購入は複雑だろう。 

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