トップ >  ニュース >  タワーマンション議決権で富裕層が圧倒的有利に

タワーマンション議決権で富裕層が圧倒的有利に

 国土交通省が「マンション管理の適正化に関する指針」の改正案の中で、標準管理規約の項目の一つ「議決権」を資産価値による割合を配分する可能性について言及している。これは一住戸あたり一票が原則だったものが、タワーマンションで最上階や上層階の富裕層たちが有利になるということを意味する。今後、様々な問題をはらむことが予想されるマンション管理で、ある意味で現実的な改正案が示されたことになる。


タワーマンション
 国交省の「マンション管理の適正化に関する指針」は、文字通りマンション管理の適正化を推進していくために管理組合や住民ら関係者が留意すべき基本的な必要事項を定めたもの。法的な拘束力や罰則はないものの、一定の指針となるもので、マンション管理の考え方や実務においての根底になる。今回の改正案は高齢化の進行などの課題を見据えて、「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」(座長 福井秀夫・政策研究大学院大学教授)が取りまとめた。

 そこで今回の議決権の項目についてだが、端的に言うならば「資産価値で決めよう」ということになる。

 そもそも論として民法252条には、共有物の管理に関する事項が定められており「共有物の管理に関する事項は、
前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる」とある。共有物の保存行為には例外があるとはいうものの、指針の改正案には、これに照らして「新たに建てられるマンションの議決割合について、より適合的な選択肢を示す必要性があると考えられる」としている。

 その議決権の改正案の主な要点は次のとおり。 

◆ 大規模な改修や建て替えなどを行う旨を決定する場合、建て替え前のマンションの専有部分の価値などを考慮して建て替え後の再建マンションの専有部分を配分する場合等における合意形成の円滑化が期待できるといった考え方もある。

◆ 住戸の価値に大きな差がある場合において、単に共用部分の共有持ち分割合によるのではなく、専有部分の階数(眺望、日照等)、方角(日照等)を考慮した価値の違いに基づく価値割合を基礎として、議決権の割合を決めることも考えられる。

◆ 価値割合については、必ずしも各戸の実際の販売価格に比例するものではなく、全戸の販売価格が決まっていなくても、各戸の階数、方角などにより、別途基準となる価値を設定し、その価値を基にした議決権割合を建築当初に設定することが想定される。ただし、前方に建物が建築されたことによる眺望の変化などの各住戸の価値に影響を及ぼすような事後的な変化があったとしても、それによる議決権割合の見直しは原則として行われないものとする。

 タワーマンションは階数にほぼ比例して価値、あるいは価格がアップするために上層階の方が議決権割合が多くなるという意味になる。それは、管理費用などの修繕に掛る負担額もほぼ比例しているというところから、来ているようだ。また、その価値に影響を及ぼすような事が起きたとしても、当初の議決権をそのままキープできる点にも触れられている。
 
 ちなみに「ブリリアタワーズ目黒」ノースレジデンスで見てみると、最上階ペントハウスタイプ(150.11平米、4億59000万円)の管理・修繕積立等費用は、一時払いが97万円、毎月払いが6.7万円。スタジオタイプ(30.99平米、4850万円)が同20万円、1.3万円となる。負担額としては最上階が約5倍ということになる。これまでは同じ議決権だったものが、実際にどのような割合の運用となるかはわからないが、平等になるという見方も出来得る。

 上層階の所有者に種類株が付与されるようなものとなり、富裕層のタワーマンション理事会の発言権は強くなるだろう。

◆『ヘッジファンド』から『慶応幼稚舎』まで。「ゆかしメディア」は日本最大級の富裕層向けメディアで、月間30万人以上にご利用いただいております。なお、純金融資産1億円以上の方は、富裕層限定オンライン・プライベートクラブ「YUCASEE( ゆかし)」にご入会いただけます(書類審査並びにスタッフによるインタビュー審査がございます)。 著作・制作:ゆかしウェルスメディア株式会社

世界ランキング上位の優秀ファンドで運用するなら|ヘッジファンドダイレクト株式会社

ヘッジファンドとは?わかりやすく解説


日本最大級の富裕層向け情報専門メディア ― YUCASEE media(ゆかしメディア)
日本の富裕層、伸び率世界最大

2013年の日本の富裕層人口は、対前年比22.3%増の232万7000人となったことがわかった。伸び率は世界最大で、人口は米国に次いで世界2位だった。世界全体で富裕層人口は…

世界の富裕層に大人気!

金融資産3000万円~5億円の方限定!相場暴落・金融危機での儲け方とは?【高利回り実績のある一流海外ヘッジファンド】への投資機会を手に入れるノウハウをあなたにも

HF報酬ランキング、2年連続1位は

ヘッジファンドマネージャーの2013年の報酬ランキングが発表され、1位は前年に引き続き2年連続でアパルーサ・マネジメントのデビッド・テッパー氏となった。報酬額は…




世界ランキング上位の優秀ファンドで運用するなら|ヘッジファンドダイレクト株式会社
世界ランキング上位の優秀ファンドで運用するなら|ヘッジファンドダイレクト株式会社

HF報酬ランキング テッパー氏が2年連続3度目

デビッド・テッパー

ヘッジファンドマネージャーの2013年の報酬ランキングが発表され、1位はアパルーサ・マネジメントのデビッド・テッパー氏となった。報酬額・・・

ノーベル財団の資産運用は株からヘッジファンドへ

大村智

ノーベル賞賞金の出所であるノーベル財団の資産運用が2013年に引き続き2014年も15.8%と好調である。ヘッジファンド比率を大幅に増…

HSBC脱税ほう助は、ただの香港経由スイス移し?

HSBC

英金融大手HSBCが富裕層顧客の巨額の脱税をほう助していた情報がICIJの調査によって明らかにされた。スイス部門が200か国以上…

世界ランキング上位の優秀ファンドで運用するなら|ヘッジファンドダイレクト株式会社

RSS情報 RSS feed


フォローする Twitterでフォローする