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崩壊寸前!? 不動産は「第3のバブル期」

相続税増税が不動産価格にこう影響している

 大野氏によると、これらの理由に加えて、相続税の増税が、不動産の価格に大きな影響を及ぼしているという。
「平成27年の税制改正に伴い、相続税対策が一気に注目を浴びるようになりました。その流れを受けて、地主と呼ばれる人たちが節税のために不動産を買うケースが増えています。これが不動産の価格全体をアップさせています。

 実は、借金をして不動産を持つと、相続税法上の資産評価が下がります。土地・建物の評価が実勢価格よりも低く評価されるからです。これが相続税の節税につながるのです。
 この前私がお手伝いした地主のクライアントは、融資を受けて6億円の不動産を購入しました。借金は6億円、不動産の相続税評価額は3億円となり、約3億円もの評価減に成功しました。
 この方の場合、相続税率は50%でしたので、何もしなければ6億円にそのまま相続税が課されて3億円の相続税が課されるはずでしたが、この不動産を購入することによって3億円の50%に相当する1.5億円を節税できたことになります。

 これが、不動産を新たに購入して行う、他人に知られずにできる相続税対策です。個人ならば買ったその日から相続税対策になり、その不動産は相続が終わったら売却すればまた現金に変わります。
 もちろん地主さんですから、相続税の納税資金対策として、自分の土地の一部を売却して資金を捻出する選択肢もありますが、代々引き継いできた土地を手放したくない、ご近所で『相続した息子が、代々の土地を売却して現金に換えているダメ息子』と悪いうわさが流れるかもしれない、そんな懸念や不安が強いようです。
 実は、相続税を支払うために仕方なく売らなければならないのですが……。そのため、借金をして地元でないところに収益不動産を買って相続税対策をするのです。

地主の相続税対策
不動産価格高騰の1要因、地主の相続税対策

 しかもこの場合、相続税対策が目的なので利回りは二の次。むしろ出口の売却がスムーズな方がありがたい、というのが本音のところです。ですから、たとえ価格が高くとも、都心部など人気エリアの物件がほしい、という需要が多いのです。これが都心部の不動産高騰を招いています。

 そして同じように、会社の経営者も税金対策で不動産を有効活用しています。地主ではなくとも事業で成功した人は現金や自社株などの資産をたくさん持っています。それらの財産を後継者に譲るとなると、譲渡税、贈与税が発生します。
 ですから経営者、事業承継者にとっては、自社株の評価額をできるだけ小さくして自社株を譲渡したい。そこで、不動産による資産圧縮効果を活用するのです。
 
 仕組みは地主のそれと同じです。法人で融資を受けて不動産を買い、不動産の評価減を活用して自社株評価を下げるのです。ちなみに法人は個人と違い、購入から3年を経て初めて評価減になるので計画性が必要となります。その点には注意が必要ですね。

 これらの理由から、需要が供給を大きく上回り、不動産は現在、値段が大きく上がっているのです。東京23区で立地のよい物件ならば、市場に出たら即座に売れてしまいます。
 仮に購入から1カ月後にすぐ転売した場合であっても、購入金額より高値で取引されることも、珍しくありません」

 不動産の価格が、様々な要因から上がっていることがよくわかった。ではこの時期に、不動産投資家はどんな手を打つべきなのか。

今の時期に投資家が収益を上げるには?

 不動産価格はバブルとも言える高値の状態になっている。
 そのような状態なので、金利が安いとはいえ不動産で利益を出したい投資家にとっては逆風だ。投資家はこの時期をどうとらえるべきなのか。大野氏は語る。
「今の情勢を逆手にとってビジネスチャンスを広げる投資家もいます。既存の収益物件を購入するのではなく、土地から新築でマンションを建て、収益物件にして相続税対策をしたい地主や経営者に売るのです。

 そのような投資をしている人に私がアドバイスしているのは、建てるのは①鉄筋コンクリート②重量鉄骨造③木造の順に検討してください、ということです。①から③の順に法定耐用年数が47年、34年、22年となっています。銀行は基本的に法定耐用年数に応じて融資期間を決めるので、売却の際、買主の融資期間を長くできて条件がよくなり有利に働きます。

 あとはとにかくよい立地を選ぶことです。不動産は“一に立地、二に立地、三、四がなくて五に立地”といわれるくらい立地が大事です。また、経験則ですが、立地に加え道路付けがよくなければ地主や経営者は買ってくれません。

 場所は、できれば東京の23区内がよいでしょう。理由は主に2つあります。1つは都市部は今後も人口が増えることが見込まれ、マンションの空室リスクが低いことです。

 もう1つは、東京は不動産の価格が一番早く上がり、一番遅く下がるからです。
 不動産価格は東京、神奈川、埼玉、千葉と関東から上がり、次に関西、その次に福岡、仙台、北海道と上がっていきます。
 下がるときはその逆で、北海道、仙台、福岡、関西、関東、最後に東京です。
 ですからほかの都市を見て市況の判断がしやすく、また価格が下がり始めてもその影響を受けるのは一番あとで済みます。

 場所については、そこまでこだわらなくてよいのではないかと考えています。今は交通の便がよくなり、都内、23区であればどの場所もそこそこアクセスがよくなっています。
 昔からよくいわれているのは『JRの中央線沿いがいい』『城南、城西地区がいい』確かにそれは間違いないですが、昔ほどこのエリアでなければならないということはないでしょう。

 ただし『駅近』これだけは押さえたほうがよい点です。一戸建てならば駅からも離れた住宅地がよい立地ですが、アパート、マンションであれば駅からそれほど離れていないことは必須条件です。徒歩10分以内がよいと思われます」

 来週は大野氏に、現状のリスクと今後の展望について語っていただく。6月22日更新の後半記事「今の時代に成功する不動産投資の形とは?」はこちら

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大野 晃弘(おおの・あきひろ)
株式会社日本資産総研コンサルタント
エステート事業部 部長、不動産戦略コンサルタント

 不動産・建築企業、独立系FP企業と医療機関経営コンサルティング企業での営業企画担当およびコンサルタントの経験を活かし、お客様へ包括的な提案並びにコンサルティングを実践。
 収益不動産購入コンサルティングでは、個人顧客を中心に過去9年にて、250億円超の収益不動産の仲介に携わり、200億円超の融資アレンジメント(借換え・金利交渉含)を行うとともに運営~出口までトータルにサポートしている。
 著書に『サラリーマンだからできる月100万稼ぐ不動産投資法』(あさ出版)がある。
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