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「町家に投資」損する人のいないビジネス

「町家」が人気だ。町家とは江戸時代頃に誕生した庶民の住居を指す。昔は家の入口の大きさに応じて税金がかけられていたことから、庶民は家の間口をできるだけ小さくし、奥に向かって長くした。「うなぎの寝床」といわれる独特のつくりが町家の特徴だ。

 京都を中心に今も残る町家を投資の対象として、もしくは住居として所有することにも人気が出ている。実際に所有するとなるとどうなのか、町家をリノベーションし、旅館として運営しているCAMPTONの小野暢夫氏に話を聞いた。

投資物件としての町家

「最近、町家の人気がどんどん高まっています。町家は歴史を紡いできた、古都京都の象徴のような存在です。東京オリンピックを4年後に控え、日本的なものに対する再評価が進んでいるというのも理由の1つでしょう。
 海外からの注目度も高まっています。実際に町家に住んでいるという外国人もいれば、別荘として所有している人もいます。


町家の玄関
 町家の魅力は、何と言ってもその歴史です。古いもので明治時代、新しいものでも昭和初期頃に建てられた建物には、新築には決して出すことのできない味があります。

 時間や歴史はどんなにお金を払っても、決して買うことはできません。築80年の建物の味や雰囲気は、80年かけなければつくり出すことができないのです。

 また、古い建物にはそのとき建てた職人さんの思いが込められています。昔の職人技術は見事なもので、今の建築技術に照らし合わせても唸らされるようなものが多々あります。

 町家は言うまでもなく中古物件なので、税金面でも非常にメリットがあります。新築の建物は17年が耐久年度ですが、町家はリノベーションなので3~4年で減価償却が可能です。
 税金対策が心配になるような大きな収入がある場合、町家を購入することで、確定申告書の不動産部門に大きなマイナスをつけることができ、課税所得を大きく抑えることができるのです。

 町家の価格は建物や保存状態によりまちまちですが、1棟土地つきで約1億円が目安です。どれもここ最近の注目度アップに伴い、今の価格はかつてに比べれば上がりすぎとも言えるくらいですが、これから先、上がっても下がることはないでしょう。

 当社は町家をリノベーションし、旅館として運営しながら建物のオーナーさんになってくださる方を探しています。商業施設としての稼働率に応じて賃料を払っているところが多いですが、私どもは決まった賃料をオーナー様にお支払いしています。

 町家を残す、京都の町並みを残していくというのが私たちの事業の目的なので、『儲からないから町家は手放す、マンションや駐車場に変える』という判断をされないよう、オーナー様には決まった収入が入るようにしています。
 建物や街並みの長い歴史を、今関わっている私たちが途切れさせてはいけない、という気持ちで行っています」

元々の良さを残しつつ、最新技術を用いて現代に合わせたリノベーション

 町家に住んでみたいという人はいるが、やはり古い建物である。暮らすとなると不便はないのだろうか。
「昔の建物なんだから我慢して住め、では続かない、と私たちは考えました。町家の良さを残しながらも、できるだけ現代の住宅に住むのと変わらない快適さを追求する、その点にこだわっています。

 たとえば、京都は冬が非常に寒いですから、お風呂の洗い場を含めた建物1階のすべての床に床暖房を入れました。
 町家は階段が非常に急なので、手すりをつけるなどして、不便を減らすようにしています。


町家は階段が急なので、使いやすいよう手すりをつけた。
 昔は冷房がなかったので、建物は風が通りやすいようにつくられていました。ですが現代において通気の良さは必ず要るものではありません。音も漏れてしまいますし、虫も入ってきます。
 そこで、今までの建物になじむような現代の素材を使用しました。夏はクーラーの冷気が外に逃げず、冬は暖かい。かつ防音性も高いものです。エアコンも建物になじむ形で取り付けました。

 耐震、防火については現代の建築技術を用いたほうが間違いなく効果が高いですから、表に出ないように工夫してしっかり行いました。木造の建物ですので、火事には最大限の注意を払っています。

 今の時代のライフスタイルに欠かせないものが、ベッドとシャワーです。風呂は高野槇を使った湯船にしていますが、今の時代、風呂場にシャワーは欠かせませんから。また、風呂には全自動のシステムを導入しました。


町家の特徴、大きな梁(はり)
 2階寝室の天井の板はあえて外して、屋根裏が見えるようにしています。町家など古民家の魅力の1つは天井の立派な梁ですから、それをご覧いただけるようにしています」

町家に暮らすとなると……

「私たちの所有する物件は現在旅館として運営していますが、オーナーの方がご自分で住みたい、と思われたなら旅館運営時には置いていないシステムキッチンを設置し、使っていただけるようにします。
 旅館として運営している際は、火事の危険があるため火を使うものは置いてありませんが、改築時にガスを引いてありますから、居住するとなれば普通の住宅と何ら変わらず使用できます。

 町家というと小さくて狭い建物、という印象のある方も多いですが、結構な大きさのものもあります。実は100平方メートルを超える大きな町家もあるのです。
 実は、この大きさは駐車場やマンションに最適なため、町家は次々取り壊されていました。
 また、この大きさの町家を旅館にするとなると、関係法令上、役所の許可が必要になります。古い建物なので建築基準法が想定していないような部分も多く、しかし法律には従わなければなりません。改築には手間暇も費用もかかります。

 最近『町家を利用した施設』は増えてきていますが、どれもあまり大きな建物ではありません。100平方メートル以下の大きさであれば建築基準法に準じた許可は不要なため、運営する側が小さな町家ばかりに着手してきたからです。
 私たちはその面倒なことにあえて挑みました。役所と話し合いを重ね、必要な許可を取得しました。
 京都の象徴とも言える町家を残したいのは京都市も同じです。建築基準法が想定していない事態についても、どこまでなら許可できるか、そのすり合わせを繰り返しました。
 その結果、今までの良さをほぼ残しながらの改築が可能になったのです。
 指導により設置が義務付けられている設備の中で、意匠上本当は外したい設備もあったのですが、義務のある設備の設置は従いました。


工事の様子。最新技術で古い建物の良さを残す。
 現在工事を進めている大きな町家は、宿泊施設としては15名程度が宿泊できます。

 住居として考えても、それなりの大家族が暮らせる見込みです。150年前には『この建物の持ち主が変わる』という記録があった建物ですから、実際に建てられたのはもっと前でしょう。

 歴代の持ち主が大事に使ってきたことが建物の節々から伝わってくる、非常によい建物です」

日本と海外から、多くの人が宿泊

 町家の旅館としての売りはどのような点で、宿泊者はどんな人が泊まるのか。
「町家の大きさはホテルのスイートルームくらいです。それを一棟丸ごとお貸しします。『空間が買える』のが売りです。

 お食事を希望される場合、仕出し屋さんにつなぐことはしています。海外からのお客様向けのコンシュルジュサービスなども行っています。ホテルのように、その中でいろいろなことを済ませることができませんので、そこはしっかり対応しています。
 その点についてはしっかりサービスしますが、それ以外について私たちは基本的に何もしていません。それぞれ独立した建物なので、誰の目も気にせずゆっくりくつろいでいただける形です。

 宿泊される方は、日数で言えば外国人のほうが圧倒的に多いです。外国人は3~5泊、1週間以上というように長期滞在するためです。日本人は1~2泊される方がほとんどです。

 外国人は家族旅行で来られる方がたくさんいます。ホテルなら何部屋か押さえなければいけない人数でも、町家1棟には家族全員が泊まれますから、そこを喜ばれています。『人前で肌を見せてはならない』とされているムスリムの女性は、ホテルの子供の部屋に行くにも準備が必要でしたが、同じ部屋に泊まれればその必要もありません。

 ムスリムの方にも対応できるよう、ローカルハラールの認証を取得しました。ムスリムの方専用の食器も用意しています。京都にもできてきた、イスラム教で禁じられている食材を使用していないラーメン屋さんを案内したり、お祈り用のマットも用意しています。

 外国の皆様からの評判も上々です。町家という空間を非常に楽しんでいかれます。ベッドは備え付けていますが、布団を体験したいという方も多くいらっしゃいます。。

 日本人のお客様は高野槇の風呂に入りたい、京都旅行は何回目かなので、京都らしいところに泊まりたいという方にお使いいただいています。

 旅館としての代金は1泊6万円からと、決して安くはありません。その分お客様にしっかりサービスするのはもちろん、宿代の一部は、町家を残すためのメンテナンス費用に回しています。

 古民家のメンテナンスは、新築よりお金も時間もかかるものです。京都市と話し合いをしなければならない部分もあります。面倒ではありますが、それをやらなければ町家は壊すしかなくなります。
 時間をかけるといっても、その建物の持ち主たちがかけてきた時間に比べれば、わずかなものです」

 小野氏は町家のリノベーションを「従来の『売り手よし、買い手よし、世間よし』の“三方よし”にとどまらない、街にもよしの“四方よし”」だと語る。町家のリノベーションは、損する人がいないビジネスであると。

 実際に町家に暮らすとはどのような感じなのか、ゆかしメディア編集部が実際に宿泊したレポートはこちら

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