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[PR]億超えが次々誕生、クローズドな富裕層専門不動産投資コミュニティの実態



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 参加資格は純金融資産2000万円以上という、富裕層専門不動産投資コミュニティがある。会員数は現在約300名。活発な情報交換や、会員同士が実際に会っての活動が盛んだ。
 登録しているのはハイクラスなビジネスパーソンから、医師、大学教授、経営者などだ。
 年間の家賃収入が1億円を超えている人もメンバーに30人以上おり、会員の約10人に1人、1割近くが億越えしている計算になる。

「銀行が喜んで貸す」物件を買う

 そのコミュニティの運営者であり、自身は年間家賃収入が4億円の才津康隆氏は語る。
「不動産に投資するためには、当たり前ですがある程度お金を持っている必要があります。資金が少ないと投資の途中でショートし、それがブレーキになってしまう可能性も出てしまいますから、やりたい形で投資が行えるくらいの資金はあること、それを参加の条件にしています。

 たとえば、1億円の物件を買ったならば、購入に伴う手数料など諸経費で、700万~800万円はかかるものです。そのとき1000万円程度しか持っていなければ、資金はほとんどなくなってしまっています。
 資金が2000万円以上あれば、1億円の物件を諸経費込みで購入しても、1000万円以上残っている計算になりますから、だいぶゆとりがあります。そのくらい余裕を持って不動産投資をしてほしい、2000万円はその目安となる金額です」

 そのコミュニティが勧めているのは、どんな不動産投資の方法なのだろうか。
「物件も場所や築年数などによりバラバラですから、どのような物件、と断言することはできません。ですが、1つ明確な条件が存在します。
それは、フルローンが出るような物件を選んで買いましょう、ということです。土地と建物両方の購入代金を銀行にすべて融資してもらう、それがフルローンです。

 フルローンではない、融資を受けるにあたりまとまった頭金を求められるのはなぜか? 銀行がその物件に融資することに何かしら心配事があるからです。

 銀行がフルローンで貸したくないと考える、融資に条件をつけるのは、いくつか理由があります。

1.その物件に何かしら問題があると考えている(担保評価、融資評価が足りない)
2.貸す相手に問題があると考えている(属性に問題がある)
3.銀行の方針で、不動産投資に関して融資することに積極的でない(銀行の問題)


 などです。
 逆に言えば、

1.充分に収益を生みそうな物件を安く買えそう
2.貸す人がローンを組んだ後も確実に返し続けてくれそう


 ということを
3.不動産投資に積極的に融資したいと考えている銀行
 に思ってもらう、ということです。

 銀行は貸したお金に利子をつけて返してもらう商売をしていますから、銀行からお金を借りたければ、銀行が喜んで貸したいと思う物件を見つける、また借り手になる必要があります。

 なお、フルローンを組める物件とは、専門用語を使うと

1.物件の積算評価(建物の評価と土地の評価を足したもの)が高い
2.融資評価(物件の収益性)が高い
3.融資申し込み者の属性評価がよい


 となります。


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 銀行がフルローンで貸したいと思うような、優良な物件はどこに出回っているのか? 一般に流通することはまずありません。
 最初は限られた場所で案内がされ、世に出回るのは売れ残ったものです。

 私がパートナーと運営しているコミュニティ『不動産投資で経済的自由を手にする会』の中では、まず一般流通しない優良な物件情報が飛び交っています。

 そのほかにも私は講師として、優良物件を見つける方法や、価格の交渉方法、銀行がお金を貸したくなるためにはどんなことに気をつける必要があるかといったことを指導させていただいています」

不動産投資で幸せになってもらうために

「私がこのようなコミュニティを始めたのは、『不動産投資で不幸になる人を救いたい』という思いからです。
 あまりよくない物件で不動産投資を行い、5年後、10年後に行き詰まったり、破綻する投資家がたくさんいるので、そういう人たちを救いたいと思い、無料や安い金額で役立つ情報を提供したり、相談に乗ったりしました。当時は『純金融資産2000万円以上』という条件も設けていませんでした。

 しかし、あまり稼げていない人ほど、それらの情報を知ることがなかったり、知っても間違ったとらえ方をして活用できなかったりと、成果は出ませんでした。
 それよりも、充分に稼いでいるような人ほど、高いお金を出して情報を買いたい、学びたいという意識が高いことに気付いたのです。

 方針を変えました。まずは、成功している不動産投資家に役立つ情報を発信して、成功者の数をもっと増やす。その数が増えれば、業界全体におけるその割合は大きくなり、持てる影響力も大きくなる。
 救いたいような人たちに働きかけることができるようになるのは、そのあとがよいのではないかと考えました。

 純金融資産2000万円以上という条件を設けてからは、コミュニティ全体の雰囲気がとてもよくなりました。
 お金のある人はGIVEの精神が強い人が多く、譲り合ったり、教え合ったりといった良好な交友関係ができています。
 人に教えたり、成功を手助けすることで、今度は教えてもらったり、手伝ってもらえたりというように、よい循環が起きてくるのです」

「売れなくていい」と出した本

 才津氏はサンライズパブリッシングから『CF不動産投資』という著書を出版した。そのコミュニティで、受講料が50万円のセミナーの内容を書籍化したものだ。出版の経緯を聞いた。


才津氏の著書
「これもきっかけは、救いたいという思いからでした。不動産投資に関して本を書いている人はたくさんいますが、そのなかには、ノウハウとしてしっかりしていない、自分はできても人ができるかは疑わしいやり方を説いている人もいると感じていました。
 実際に、そういう人の指導を受けて不動産投資をするも、うまくいかず私のところに相談に来られるような方も増えてきていたのです。
 考えてみれば当たり前なのですが、不動産投資を指導している人はなぜするのかといえば、指導、コンサル料金をもらいたいからです。
 本当に不動産投資だけで充分な収益をあげられていれば、指導もコンサルも行う必要はないわけですから。
 実際に不動産投資の本を出している人の実績を見ると、そこまで大きな成果を出していない人がほとんどでした。

 不動産投資は、やり方さえ間違わなければ、言葉を選ばず言えば年間家賃収入5000万円は誰でも達成できます。
 それよりも上の金額に達するためには、そこまでのレベルとは異なる経験やノウハウが必要で、そこまで身につけられていて初めて人に指導できるレベルになるのですが、何冊も本を書き、たくさんの人を指導している不動産投資家にも、その程度の家賃収入の人がたくさんいたのです。

 そんなノウハウでやってみても、成功はおぼつかない、そう思わされましたが、本を出している人の言うことのほうが人は聞きやすい、そう感じていましたから、私も本を出さなければと思いました。

 出版市場を研究すると、本はある程度大きなマーケットに対して訴求できなければ、出版社は出してくれないことがわかりました。
 そうすると、初心者向けの基本的な内容も入れることになり、ほかの不動産投資家が書いている本と大差なくなってしまいます。

 私が伝えたかったのは、ほかの投資家が書けないコアで深い、大切な部分でしたから、多くが売れなくても私の思いを理解してくれる、そんな出版社と縁があり、出版することができました。
 50万円払ってセミナーを受講した人からは『ノウハウをこんなに詳しく書かないでくれ。セミナーに行った意味がなくなる』と怒られましたが(笑)、私の伝えたいことが詰まった1冊となりました」

 才津氏の著書は「売れなくていい」という氏の言葉とは裏腹に、2回重版するなど、多くの支持を集めている。
 売りたくて売ったというよりも、いわば「売れちゃった」状態だという。

 最後に、才津氏に今後の不動産市況の見方を教わった。

「大切なのは、自分の基準をしっかり持つことです。市場は常に動いていますから、そのときに売れるもの、そのときに売れないものもあります。それが逆になることも、珍しくありません。
 そういった市場の上がり下がりと距離を置いて自分の中に1本のラインを引き、買うのはこの基準に見合うものだけにする、そう決めるのです。
 ただし、常にその基準の中にいるものだけが市場に出回るとは限りません。その基準の範囲を微妙にはみ出すものもたくさん存在します。


 そのように基準と近いが少しそれるものが出てきたときに、どのようにするか、微調整の範囲だとして購入してもよいのか、それともその基準は絶対に変えないのか。そういったことを決めておく必要があるのです。

 大切なのは、周りに流されないことです。本当は基準に当てはまらないけれども、今が非常に流れが来ているからと勢いで買ってしまうと、流れが途絶えたときに損をする可能性もあります。
 流されず、自分の基準をしっかり持ち、受け身でなく自分の意思で決めていくこと。それが不動産投資で大切なことではないかと思います」

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