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首都圏マンション発売24年ぶり低水準

 不動産経済研究所が、2016年度の「首都圏マンション市場動向」を発表した。それによると、マンションの供給は4.4%減の3万6450戸となり、1992年度の2万8460戸に次ぐ、24年ぶりの低水準になった。最も多かった2000年で9万5479戸を記録していたのに比べると、半分以下だ。


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 初月契約率の平均は68.5%で、景気の目安とされる70%台を割り込み、60%台を記録したのも2008年の64.1%以来だ。
 不動産関係者の間では「タワーマンション節税に対する規制などがあり、動きが鈍ったのではないか?」といった、数字の低下している理由が語られているが、どれも説得力に欠ける。

 確かに2017年3月度の超高層物件(20階以上)の売れ行きは14物件187戸(前年同月比41.0%減)となるなど鈍化している。
 ただし、すべての原因がタワーマンション節税に関する規制であるならば、東京都区部で前年比14.4%減であることの説明はかろうじてできても、神奈川県で15.7%増、千葉県で15.2%増と増えていて、埼玉県で16.5%減の説明はまったくできない。


(株)不動産経済研究所の発表をもとに、ゆかしメディア編集部が作成

 価格は上昇を続けており、首都圏平均の価格5541万円は2015年度(5617万円)に比べると下降しているが、そもそもの価格自体が、2013年度に5008万円を記録し5000万円台に乗ってからも、上がり続けている。
 新築マンション価格は2016年4月に5750万円だったのち緩やかに下降し、12月は5078万円まで下がるが、その後急上昇し2017年1月には6911万円を記録。ここ数年でも飛びぬけて高い金額となった。その後は下がるものの、それでも3月の時点で5588万円と、2016年並みはキープしている。


(株)不動産経済研究所の発表をもとに、ゆかしメディア編集部が作成

 直近の動きを見てみよう。2017年3月の新築マンション発売戸数は3408戸と、前年同月(2693戸)や前月(2310戸)から大きく伸ばしている。

 マンションの価格は、売れるから値段が上がる、というように連動するとは限らない。たとえば2017年1月の戸当たり価格は6911万円と大きく上昇していたが、発売の数は7.4%減の1384戸、契約率も61.6%と低い水準だった。

 不動産には、節税などの目的から「高ければ高いほうがいい」需要が一定数存在する。そのため値上がりもしやすいが、あまりにも上がりすぎると、節税以外の目的の購入者がその価格帯では割高と見て手を出さず、今度は契約率が下がる。
 2016年は、マンション価格がいわば安定して高値で推移していた状態だ。

 2017年3月の新築マンション価格は5588万円に下がっている。
 高値が続いているゆえ、発売数が増えているが、同時に契約率の下がっている新築マンション。
 投資家は今後の動きに注意が必要だ。

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