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10億稼ぐ 富裕層のための不動産投資法

経営者が不動産投資に向いている理由



 最近では「サラリーマン大家さん」という言葉も定着し、会社に勤務しながら大家業を行っている人も増えている。

 サラリーマンは不動産投資に向いているとされ、そのための方法を説いている本もたくさん出ているが、実は「不動産投資に最も向いているのは経営者。元々が資産家である必要はない」そう語るのは、不動産投資家にして数多くの不動産投資家を育成し、この度『お金持ちの経営者や医師は既にやっている“資産10億円”をつくる不動産投資』という本を出版、アマゾン総合1位を獲得、発売3日で重版決定するなど売れ行きも好調な「水戸大家さん」こと峯島忠昭氏。


峯島忠昭氏
「経営者が不動産投資に有利な理由は、大きく分けて2つあります。1つは、お勤めの方に比べて経営者のほうが年収が高く、投資できる金額が大きいことです。

 不動産投資は、資金が多ければ多いほど選択肢の増えるビジネスです。年収が3000万~1億円程度あり、現預金としても充分に持っている、そういう方は不動産投資に大いにアドバンテージがあります。

 2つ目の理由が、経営者のほうが判断が早いことです。不動産投資は、いかによい条件で融資を受けられるかと、収益性の高い物件を購入できるかにかかっています。
 儲かりそうな物件は購入希望者がたくさんいますから、のんびり検討していては、ほかの人が買ってしまいます。

 サラリーマンの方は、自分のお金で何千万円もする不動産を購入するとなると、考え込んでしまったり、家族の了解を取る必要があったりと、すぐに判断、決定ができないことがよくあります。

 その点経営者は、日頃から様々な判断を下していますから、判断が迅速です。判断の遅れがチャンスロスになることもわかっています。ビジネスの大きな金額を扱っているので、不動産の売買でしり込みすることはありません。
 そのため不動産投資でも成功しやすいのです。

 また、経営者の場合、不動産投資の目的が様々です。サラリーマン大家さんの場合、不動産投資の目的はマンションの賃貸経営で住宅ローンの支払いを超える収益を生み出し、最後にできるだけ高い値段で売却する、それがほぼすべての目的ですが、経営者の不動産投資は、儲からなくてもいい、目的は別のところにあるという方も多くいらっしゃいます。大きな目的の1つが節税対策です。

 たとえば、充分すぎるくらいのキャッシュが手元にあり、このまま持ち続けていても、将来税金でごっそり持っていかれる可能性が高いというような場合、そのキャッシュを多めに組みこんで20年のローンなどを組んで、都心部のマンションを購入するのです。


Getty Images
 そのマンションはすぐに収益が上がらなくても構いません。むしろローンの支払いなどで、キャッシュを減らしていくことが目的ですから、トータルで見ると赤字でもよい。

 そしてローンを払い終えた20年後から収益化を目指していくのです。ローンは払い終えていますから、不動産の維持管理にかかる費用はだいぶ少なくなっています。そこから借り手がついて家賃収入が入れば、あとは収益が上がっていくだけ。

『いざとなったら売れば現金化できる』という不動産の強みを理解して活用している方が多いですね」

不動産投資を事業の柱にする場合の注意点

「事業の柱の1つとして不動産事業を始められる方もたくさんいます。事業を立ち上げて10年、事業そのものは伸びているものの、業界全体を考えるといずれは頭打ちになることが予想される、そういった社長さんが、不動産を別の収益源として準備しておくのです。

 新たな収益の柱として不動産を考える場合、絶対にやってはいけないことがあります。それは、不動産事業の売上に手をつけることです。本業が苦しいからといって、好調な不動産の売上をそれで補てんするような経営は、いずれどこかで行き詰まります。

 不動産で売り上がるお金は、手をつけず貯めておくべきです。

 特に今はマイナスの超低金利ですが、市況が変わり高金利になる可能性も充分にあります。そうなると状況は何も変わらなくても出ていくキャッシュだけは大きくなりますから、そのときに備えるうえでも、不動産収益のキャッシュは貯めておきたいところです。

 経営者が不動産投資をするうえで、しっかり考えておきたいのは、『規模感を大きくする』ことです。


Getty Images
 たとえば物件を1つしか持っていなかった場合、その1つで火災が発生などしたら、その物件は収益物件どころか赤字を垂れ流す存在になってしまいます。

 先ほど『不動産で上がる収益を本業に使うな』とお伝えしましたが、本業は好調だったにもかかわらず、不動産で巨額の赤字を計上し、本業のお金で補てんするも足りず倒産に追い込まれてしまった会社をいくつか知っています。

 それらの会社は、所有する不動産の数が少なく、それでいてつぎ込んでいる額は大きくなっていました。そのため、その不動産の損失が全体に大きな悪影響を及ぼしてしまったのです。
 投資する不動産が1つしかなかったならばそうなってしまいますが、同規模で物件を10持っていればどうでしょうか。ほかの優良な物件で、1つの物件の大きな損失をカバーでき、全体の力で安定した収益化を可能にしてくれます。

 不動産投資は長期スパンで利益を考えていくビジネスです。長い間に、どのようなリスクが生じるかわかりません。大地震などの自然災害も起こり得ます。10棟、100棟所有するというようにし、リスクを分散するのが望ましいでしょう」

経営者だからこそ付き合える銀行からお金を借りよう

「不動産投資の事業を拡大するうえで欠かせないのが、『どのように融資を受けるか』です。収益物件を買おうにもお金がなければ借りられませんから、いかに銀行から不動産購入用の資金を調達できるかがカギです。
 融資の面でも、経営者はメリットがあります。その事業の取引で信用度を判断してもらえるからです。

『サラリーマンは信用されても、個人事業主は信用度が低いので住宅ローンもクレジットカードも審査が通りにくい』よくいわれることです。

 そのため不動産投資も経営者は不利と思われがちですが、年収が3000万~1億円に達するような人は、事業で相当の額を取引先の金融機関とやりとりしていますから、その額の大きさが経営者の信用につながります。

 サラリーマン大家の場合、不動産投資で融資を引き出せる金融機関は信用金庫、信用組合、地方銀行とよっぽど属性がよくてメガバンクですが、事業で大きな取引があり、特に融資を受けていてきちんと返済していれば、メガバンクのほうから『ぜひうちで融資させてください』と言ってくることもあります。

 メガバンクのメリットは、融資額が大きく、金利が低いことです。銀行の規模の大きさに合わせて取り扱える額も大きくなり、スケールメリットで安い金利で融資してもらえます。
 また、全国に支店があるため、融資を受けられる可能性も高まります。具体的に言うと、神奈川県の銀行から融資を受けている場合、水戸の物件はエリア外なので、どんなによいものでもその物件には融資してもらうことができませんが、メガバンクの支店が水戸にさえあれば、そこから融資を受けることが可能になります。
 そうなれば、不動産投資を行えるエリアも大きくでき、リスク分散の上でもさらに効果が高まるでしょう」

積極的に関わり、人に任せるのがコツ

 最後に、現在の不動産市況と経営者が不動産投資をするにあたって、どのようなことに気をつけたらよいかといったことをお聞きした。
「現在はマイナス金利でローンを組みやすいとはいえ、東京オリンピックに向けて不動産価格は上がっている、今が一番高値ではないかと言う人もいるときです。かといって、では安くなるのを待っていては、安くなるとは、融資がつかなくなることを意味しますから、買いたくても買えなくなるかもしれません。

 不景気でも好景気でも、賢くやって儲けている人は必ずいるものです。大切なのは、自分が判断する基準をしっかり持ち、不動産投資に能動的に関わっていくことです。

 医師や病院関係者なども不動産投資を行っている人が多いのですが、多忙なことから借主の募集、マンションの管理などを業者に一任している結果、業者が自分たちの儲かるように運営しているケースが多々あります。
 その結果、業者は儲けてもオーナーは赤字のこともよくあるのですが、業者はオーナーが無知なのをいいことに『いろいろ経費がかさんでしまって』とかなんとか言って自分たちの非を認めないことがほとんどです。

 どれも、少しでも不動産投資のことをわかっていれば『ここはおかしくないですか?』と指摘し、改善させることができるようなものばかりです。
 特にお医者さんは収入、属性等からも好条件で融資を受けやすく、不動産投資を有利に行えるわけですから、そのような状態になってしまっていることは非常にもったいないと感じています。
 有効活用で節税面でもいろいろな手が取れますから、ぜひ不動産投資に積極的に関わっていただきたいと思っています」

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 峯島 忠昭(みねしま ただあき)
 1980年茨城県生まれ。株式会社水戸大家さん代表。株式会社MTK代表。
 不動産仲介業全般。宅地建物取引主任者。
 サラリーマン時代の2005年より茨城県水戸市を中心に不動産投資を開始し、わずか4年で家賃年収1700万の資産を築く。その結果、28歳の若さでサラリーマンを引退しセミリタイアを果たした。

 2011年の東日本大震災をきっかけに、水戸市を離れ不動産業に専念。六本木交差点に本社を構え、年商13億円、50人の社員を抱える実力派経営者となる。相談者への融資サポート額は累計1000億円以上、不動産取扱額は累計300億円以上。
 現在は、TV番組、ビジネス雑誌インタビュー、無料メルマガ『水戸市のサラリーマン大家さん』(14万部※本インタビュー時)など多くのメディアで日々良質な不動産情報を提供している。
 さらにほぼ毎週日本全国を訪問し、サラリーマンや不動産投資家へセミナーや面談を(述べ人数2万人※本インタビュー時)を行っている。

 著書に『改訂新版“水戸大家式”本当にお金を稼げる不動産投資術』『サラリーマン大家さん“1棟目”の教科書』(共にごま書房新社)等、計7冊執筆。
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