不動産投資における還元利回り

不動産投資と還元利回りの違い

不動産投資に限ったことではありませんが、どんな投資でも還元利回りというものを考えなければなりません。不動産投資のパンフレットに書いてある数字は利回りも書いてありますが、それがどの利回りなのかをしっかり見極めなければなりません。表面利回りか実質利回りなのかです。これが違えば話は大きく変わってしまいます。記載されている利回りと、自分で計算した還元利回りを見比べて、その違いを確認しましょう。まず理解すべきは還元利回りです。

還元利回りについて

収益還元法という手法があります。その中で用いる利回りの一つが還元利回りと言います。不動産投資では利回りを細分化しますが、それはたくさんありますので注意が必要です。想定利回り、予想利回り、表面利回り、単純利回り、実質利回り、ネット利回りなどがあります。収益還元法の運用を考えると、不動産の将来の見込みの純収益を資本還元する時に使う利回りが還元利回りということもできます。

還元利回りとは？

還元利回りの計算は純収益＝元本×還元利回りで計算します。通常の投資利回りを基にして計算するのですが、簡単には求められないこともありますので注意しましょう。それは不動産が投資としての危険性、流動性、管理の困難さ、保有資産としての安全性などによって個々に違いがあるためです。還元利回りを求める一般的な方法は、不動産の土地と建物などを収益還元法以外を使って計算した価格での加重平均方法があります。また、資金調達コストの観点から、借入金と自己資本の比率のよる加重平均を計算する方法があります。これらは不動産である土地と建物その他の資産との関係により少し変わります。

対象不動産における還元利回り

実際に対象としている不動産の還元利回りを計算してみましょう。粗利回りは地元の精通者に聞くことで推定されます。そしてそれを収入で割れば元本が導き出されます。また、市場で投資家が考えている価格というものも、その目安として考えられます。それも還元利回りの要素です。不動産の還元利回りを求める時の大事なことは、人任せにしないということでしょう。もっとも、様々な文献を調べて参考にすることは有効な手段ではあります。用途別、築年数別の利回りが具体的に記載されているからです。しかし、自分が投資をしている不動産ですから、還元利回りを評価できるぐらいの能力を持つことは将来の安定をもたらすものと言えるでしょう。