不動産投資での利回り

不動産投資の利回り

不動産投資においては利回りが大事です。りまわりと言ってもいろいろあります。様相利回り、想定利回りがあります。これは満室になることを予想して年間の家賃収入を計算します。それを物件価格で割ったものです。それから、表面利回り、単純利回りがあります。これは単純に年間の家賃収入を物件価格で割ります、それから、実質利回り、ネット利回りというものがあります。これは年間の家賃収入からその経費である固定資産税、火災保険料、賃貸管理費、建物管理費、修繕費用などを引いたものを物件価格で割ります。このように不動産ではいろいろな利回りがあります。

表面利回りの計算

不動産賃貸経営という投資においても利回りは大事なものです。きちんと計算しておかなければなりません。不動産では利回りの計算として表面利回り＝年間収入÷購入価格×１００で行います。一般的には不動産投資では表面利回りが１０％程度は必要だと言われています。実際には、この表面利回りから不動産特有のいろいろな経費を引かなければなりません。ですから、表面利回りで10％ない物件ではリスクが大きすぎると判断すべきでしょう。このように理解しましょう。

表面利回りと実質利回り

不動産投資のパンフレットを見たことのある人は、気付いているかも知れません。大きな見出しで表面利回りが○◎％なので××年で出資額を回収できると書いてあるものがあります。これは明らかに変です。先ほど説明したように、表面利回りでは最終的な利回りはわからないのです。計算しなければいけないのは、実質利回りなのです。

実質利回りの計算

実質利回りというのはその名の通り、実際の利回りです。不動産に関わるさまざまな経費を考量しています。取得時の経費や、取得後の経費を含みます。表面利回りよりも具体的な数字と言えます。例をあげましょう。４０００万円のマンションがあったとしましょう。この購入では４０００万円支払えば済むわけではありません。不動産会社への報酬や、司法書士への支払い、火災保険の加入、住宅ローンの保険などいろいろな経費がかかってくるのです。これを表面利回りから引かなければなりません。ざっと計算すれば３００万円ぐらいはかかるでしょう。それから、修繕のための費用、税金もあります。その利息などは保有している間は必要なのです。これを考えていきますと実質利回りは５％程度になります。