不動産投資は、現在過渡期にある。
都心部の物件は東京オリンピックを前に値上がりが続いており、「今の高さは異常。まさにバブル」と言う専門家もいるほどの値上がりぶりになっている。
さらに、相続税の増税を見越した建設ラッシュもあり、都心部はアパート、マンション飽和の状態になっている。
購入価格が高い上に、ライバルも多く空室を埋めにくいとなると、利益を出すのも難しい。気をつけなければ巨額の損をする。
では地方はどうかというと、人口の減少が続き、不動産の価格は安いが借り手がつきにくい、少ないパイの奪い合いだ。
これからの不動産投資は、どこを目指すのが良いか？ 可能性を感じさせるエリアとして、埼玉県東松山市周辺がある。
東松山市は、川越からもさらに秩父寄りのエリアで、池袋駅から東武東上線で55分ほどのところだ。観光地として人気の川越も近い。隣が東武東上線の終点、森林公園駅だ。
東松山市周辺の優れている理由をいくつか探ろう。
１．不動産価格は割安、家賃は割高
東松山市の不動産価格は、都心部はもちろん、同じ埼玉県内でも県庁所在地のさいたま市に比べるとだいぶ安い。
一方で、家賃相場はさいたま市の物件と比べてもあまり差がない。
「安く買い、高く貸せる」エリアだ。
２．交通アクセスが良好で、人口の伸びも期待できる
東松山駅は東武東上線の駅で、快速で池袋駅まで1本だ。池袋からは都内のどこにも行きやすい他、東武東上線は東急東横線につながっていることから、新宿、渋谷を経由し横浜まで、座っているだけで行くことができる。
エリア的に車は必須だが、圏央道、関越自動車道が近くを走るため、都内に出るのも、遠出するのも簡単だ。
そのアクセスの良さが価値となり、ホンダの寄居工場、良品計画、ヤオコー、しまむら、佐川急便などの工場や物流拠点が新設されている。その数は10社近くあり、東松山市長も今後の5年間で新たに10の工業団地を新設したい考えを表明するなど、人口の伸びは大いに期待できる。
大学も多く存在し、学生、社会人の単身者、ファミリーなど多様な住民が存在する。定着する人がいる一方で、常に入れ替わる人員もおり、空室リスクはかなり低い。
最後に、地理的リスクの少なさにも触れておきたい。
不動産投資のリスクには地震、台風など自然災害と事件・事故、空室と人が原因で起こるものがあるが、東松山は災害リスクが極めて低い。
地下に活断層が走っていないことから、地震が起きても被害は小さく済む。
埼玉県でも地震による土地の液状化は発生するが、東松山は地盤が固く、そのリスクも小さい。
内陸部なので、台風の被害も小さい。
あまり公にされていないが、有名なIT企業がメインのサーバーを置いたりしている場所でもある。
災害等の影響を受けにくい場所として選ばれているのだ。
割安で買えて、割高で貸せる。人口は伸びが期待でき、リスクも小さい。
東松山はそのような旨味の多いエリアだ。
東松山で不動産投資のモデルケース
東松山を中心に40年以上不動産業を展開し、同地域でのシェア30％以上の松堀不動産に話を聞いた。
代表取締役の堀越宏一氏は語る。
「東松山地域は『不動産バブルの影響を受けにくいところ』です。現在、都心部を中心に不動産価格は大きく上昇していますが、このあたりの不動産価格にはほとんど影響が出ていません。逆に言えば、価格の暴落も起こりにくいと言えます。
圏央道の開通や一般道の建設など交通が整備され、利便のよさから今後も価格が上がることはあっても、これ以上、下がる可能性は低いと考えています。
今は低金利ですから、ローンの支払いも抑えられて不動産投資をしやすい時期でしょう。
特にここ10年は金融緩和が進んだほか、相続税対策で土地が売買され、流動するようになったことからも、不動産投資のしやすいエリアになったと言えます。
東松山地域は、不動産投資の選択肢が多いのも魅力の1つです。たとえば不動産の価格が高い都心部や23区などは、価格がネックになって選べる物件にも限りが生じてしまうことがよくありますが、このエリアはいろいろな選択肢を持つことができます。
たとえば、銀行から受けられる融資の額により、都内であればマンションの1室しか買えないようなケースも、東松山であればアパートやマンション1棟にすることができたり、それも単身者向けか、世帯用かなども選べます。
ほかにもコンテナ型倉庫、コインランドリーなど様々な土地活用法を選択し、不動産からの収益を複数の形に分けるほか、リスクも分散化することが可能になります。
不動産投資にかけられる資金が豊富ならば、ぜひ分散して不動産投資を行っていただきたいですね。東松山周辺であれば、1棟5000万～7000万円の物件を複数所有するイメージです。
不動産が1棟しかないと、その物件の空室が埋まらなかったり、災害などでまったく収益が上がらない状態になってしまうと損失ですが、複数物件をバランスよく所有すれば、ある不動産で損をしてもほかのところでカバーすることが可能です」
賃貸住宅を「永住する場」に選ぶ人の増加。価値の向上
「エリア的に、金融機関の選択肢が多いことも強みの1つです。不動産投資とは『いかに好条件で銀行から融資を引き出すか』も非常に重要な要素です。
東松山はメガバンクのほか、地方銀行、信用金庫など10行以上との付き合いが可能です。
埼玉県の外から進出してきている地銀などもあり、それらの銀行は融資に積極的です。
たくさんの候補があるからこそ、金融機関同士の競争も生まれ、借りる側も好条件での融資を受けやすいのです。
投資するのは、できれば新築物件がよいと考えます。不動産は購入した段階で、売却するときのことも考えておく必要がありますが、元が古い物件だった場合、10年後は価値が下がっていますから、そのときに売るのは難しくなってしまうでしょう。
ですが新築の物件ならば、仮に10年後に売るとしても、築10年であればまだまだ価値も高く、売りやすいです。
建物が古くなっても、リフォームすれば充分借りてもらえる見込みがあるとか、その土地に愛着があるので手放したくないというのであれば、引き続き所有することを選べばよいと思います。
どのような方法を選ぶにせよ、建物が新しければいくつもの選択肢を持つことができるのです。
かつて賃貸は『持ち家を買うまでの仮住まい』という考えが根強くありました。最近は時代の変化に伴い、また外国人など土地や家を買うことに制限のある人も増えてきたこともあり、賃貸住宅でも『永住の場』と考える人が増えてきています。
どちらが正しいわけでもありませんが、その価値は、以前よりも増していると言えるのではないでしょうか。
家とは、とても公共性の高い投資だと考えています。誰かがお金を払うことで、家が出来上がり、その結果その部屋を借りる人が快適な暮らしをすることができます。
人が住むことで街には活気が生まれ、それがさらに街の価値を高めていきます。
不動産に関わる者として、そのような価値の上昇、豊かな暮らしに貢献できればと思っています」
「お客様のために」業界の慣習を取り払い、入居率95％
松堀不動産は東松山を中心に40年以上の歴史があり、地域に密着しているからこその強みが多々ある会社だ。
不動産取引は、ネットワークと日頃の信頼がかなりものを言う。誰もが買いたい収益性の高い物件は、まず信頼度の高いところに話が持ちかけられる。
松堀不動産は、長年にわたり培った信頼と地域密着の強みを活かした独自のネットワークで、土地を同業他社よりも安く仕入れることが可能だ。
それらの不動産を安く販売できるのはもちろんだが、松堀不動産が、もう1つ大切にしていることがある。「持ち家と同じ品質を賃貸住宅に」というビジョンがある。
賃貸住宅は「できるだけ安く建てる」のが業界の常識だ。費用がかかるほど、オーナーの儲けは減ってしまう。しかし、松堀不動産はオーナーの儲けを減らさずに借主の満足を高める、そして巡り巡ってオーナーの儲けを増やすことに成功している。
どういうことか？ アパートを建設する際、普通は安い20年保証の建材を使うのを、30年保証のものを使用する。値段は張るが、建てたあとのメンテナンス費用は安くなる。プラスとなる材料費も、土地の取得を安く行えているので十分カバーできる。
多くの場合、それぞれ別の会社に委託等するため、その都度手数料も発生したり、価格に転嫁されたりするが、松堀不動産は一元化しているため、土地を入手し建物をつくるのも、建った後の維持管理までも安く行うことが可能だ。
それぞれの仕事に対しても妥協はしない。現場担当者は語る。「時々、建設現場をふらりと見に来られるオーナーさんがいらっしゃいます。私たちは常に自信のある仕事をしていますから、ご自分の建物が出来上がっていく様を、いつでも見に来ていただきたいですね」
「家とは公共性の高いもの、人々の生活を、安全を守るもの」という考えのもとに、数十年にわたり無駄を徹底的に省いてきた結果、オーナーにも、借主にもやさしい形ができたのだ。
松堀不動産は、40年の歴史を持ちながらも、「オーナー、借主のために」を追求し、時代遅れな業界の慣習はどんどん取り払っている。その1つが、入居者が家賃だけを支払うことで部屋を借りられる仕組み「楽ゾウプラン」だ。
家を借りるとなると、敷金、礼金、仲介手数料等が発生し、数十万円が初期費用としてかかるのが常識だ。長年住めば更新料も発生する。
楽ゾウプランに入れば、家賃1カ月分用意すれば入居できる。入居にかかる初期費用は、いわば保険金でもあり、トラブルを起こす可能性がある入居者が入ってこないかのチェックでもあるわけだが、そのチェックは松堀不動産が行っている。
工場などが多い場所柄、そこで働く外国人の入居希望者も多い。外国人入居者とのトラブルは起こったりしていないのだろうか？
松堀不動産では中国人、日系ブラジル人のスタッフを配置し、各国語版のホームページを作成してコミュニケーションミスを防ぐほか、入居者の相談に乗ることでトラブルが起こらないようにし、起こっても速やかに解決する。ニュースになるような「外国人入居者のトラブル」はまず起こらない。
借主にすれば、初期費用が大きく抑えられ、客付けは幅広く対応できるので、当然入居率は大きく高まる。同社の扱うアパート・マンションは入居率が95％を超えているという。
入居に強い自信があるので、松堀不動産がサブリースとして一括借り上げし、10年間家賃を定額にするなど、オーナーに確実な支払いができるようになっている。
そして途切れることのない入金が、信頼を積み重ねていく。
長い付き合いをしたい不動産屋さん
松堀不動産が大事にするのは、オーナーとも、入居者とも長い付き合いをしていくことだ。不動産投資はオーナーと数十年単位の付き合いになるビジネスだ。松堀不動産も、オーナーの資産状況を把握しながら効果的な提案を行っていく。
不動産投資といっても、行う理由は人それぞれだ。「儲けたい」だけでなく、持っている土地を何か有効活用できないかというニーズや、節税策などに不動産を利用したい要望もある。
実は不動産投資を考えている人も、どのような目的なのか自分でもわかっていないことはよくある。
不動産投資をしたことのない人であれば、イメージが及ばないのは当然だ。
投資に使える資産はどのくらいあり、どのような形の投資を行いたいのか、どのくらいのスパンで、いくらぐらいの収益を得たいのか。
「儲けたい」のケースも「なぜ不動産投資で儲けたい」のか？ コンサルタントがヒアリングを行いながら、その人に合ったプロの提案を行っていく。
東松山地域に地縁や土地勘がなくても問題ない。地元で40年、いくつもの店舗を構えるからこそ、その地域の土地や物件を知り尽くしている。不動産によって有効活用できる形も、金額も異なる。ニーズに沿って、適切な提案をしていく。
投資家からは「不動産に投資したいと言うと、多くの会社が『高い物件を買わせる』提案ばかりしてくる。松堀不動産は、ちゃんと話を聞いて、いろんな案を出してくれる。強引な紹介はないし、得でないものは買わないことを勧める。だから安心して付き合いができる」そんな声が集まる。
松堀不動産を介して不動産投資をしているオーナーの多くが、1棟目が軌道に乗った段階で「2棟目を考えたい」と相談するという。既存オーナーの紹介で新たなオーナーが来店することも多々ある。
「松堀さんのエリアじゃないのはわかっているんだが、実家の建物のリフォームについて相談したい」と言われることもあるという。エリアではなくとも、信頼できるリフォーム業者を紹介するなどしている。
もはや地域密着を超えて、オーナーと深い付き合いに及ぶこともある。あるオーナーは登山が趣味で、担当の社員と意気投合、一緒にいくつもの山に登ったりもしているという。
このほかにも不定期で「オーナーの会」を開催してオーナー全員に役立つ情報を発信したり、オーナー旅行を主催するなどオーナー同士のつながり、情報交換を行う場にしてもらったりしている。
つながり、信頼、そして新たなつながり、それが次の信頼へとつながる。
不動産投資は大きな金額を扱うものであり、長期スパンで行うものだ。
エリアや物件だけでなく、パートナー会社も「長期スパンで付き合えるか」で選びたい。
現在注目の東松山エリア、すでに都心部やほかの地域に不動産を持っている人も、初めての不動産投資を考えている人も、地元不動産会社のサポートも手厚く、メリットの大きい地域だ。
Sponsored by 株式会社松堀不動産
