入居率97％の「驚異の」不動産投資術

「入居率」を無視して不動産投資は成り立たず

　不動産投資家の皆さん、あるいはこれから不動産投資を始めようと思っている皆さんが物件を検討するにあたって最も気にする指標は「利回り」ではないでしょうか？　もちろん高いに越したことはありませんが、空室が多いと、利回りは想定どおりにはならないため、もう一つの指標「入居率」が重要となってきます。

　本来は「ローリスク・ミドルリターン」の不動産投資。最近は物件間の競争も厳しく、空室率が上昇。入居者に選ばれない物件を購入すれば即ハイリスクな投資へとなってしまいます。つまり、入居者から選ばれる入居率が高い物件を手に入れること。これが不動産投資で最も失敗しにくい方法です。

　では、比較手頃な価格で「入居率97％」の物件があったとしたら？　福岡県の共同住宅ランキング3年連続1位に輝いている株式会社インベスターズ（本社・福岡市）の物件は、木造で常に97％前後の高い入居率を保っています。なぜでしょうか？

ここまでしないと入居者に選ばれない時代

　福岡市西区のＪＲ筑肥線「九大学研都市駅」徒歩6分にある「グランディール伊都」（物件価格5280万円　想定利回り7.82％、平成22年4月竣工）。国立九州大学伊都キャンパスのある地区ですが、水周りをロフト部分に上げたデザイナーズアパートで入居者からの評判も良いといいます。

　この価格でデザイナーズアパートを実現しているのは珍しいのですが、これはインベスターズが過去に提供した「ＧＥＣＫ」というスタイリッシュで、清潔感もあり、居住性に優れたオリジナルデザインです。

　不動産投資において、放っておいても入居者が付くかつての時代はオーナーが部屋を気にする必要はない、と言われてきました。しかし、逆に今は、ここまでしないと入居者に選んでもらえない時代なのです。さらには、過去の入居者から得られた意見、マーケティングのデータを基にして土地の選定から、デザイン、設備設置、家賃設定などを行っているために、97％前後という高い入居率を保っているのです。

2カ月以上の空室住戸はごくわずか

　毎年3月など入居のピーク時を逃すと何カ月も空室になりやすくなります。しかし、インベスターズが管理を手掛ける物件996戸中で、2カ月の空室は4戸、3カ月の空室も4戸（9月末現在）という極めて安定した入居者付きが実現されています。

　それも、一戸として同じ外観デザインはなく、劣化が少ない乾燥材を使用し、設備設置も入居者ニーズに応じて必要とあれば見直し、週1回の清掃など長年にわたって入居者に選ばれキャッシュフローを生みだす仕組みが整えられているからです。

　こうした管理状況から、福岡、名古屋などの物件を東京や関東の投資家が安心して購入することができるのではないでしょうか。

　また、木造のためＲＣよりもコスト面で有利なことは明らかで、しかも自己資金も2割前後から始めることができるため、誰もが始めやすく、すでにインベスターズから専業大家も誕生しているといいます。興味があるけど経験がないので…と諦めていた人にとっても、収入源をもう一つ作る絶好の機会となるでしょう。